最近房地产市场的动态引发了人们的广泛讨论，但这种热闹的现象却呈现出明显的分歧。一方面，房地产中介的社交媒体朋友圈充斥着“业主抬价、抢购现象再现”的热议；另一方面，评论区却常常看到那几句高赞的质疑声：“收入没有增长，降低首付又有什么意义？”以及“人流量减少，房子又卖给谁呢？”这种观点的碰撞使得舆论呈现出两极化。一部分人认为，这又是旧套路，行情短暂，最终房价必然会继续下跌；而另一部分人则坚信，政策底部已经到来，市场会出现强烈的反弹，甚至有可能超越2021年的高点。然而，未来房价的真实走势，可能会令这两方人都大吃一惊——既不会是看空者期待的持续大跌，也不会是看多者渴望的全面上涨，而是一种超乎大多数人预料的分化式走势。
首先，理解为何那么多人相信“新政策终究是昙花一现”。这些担忧并非无的放矢。最切实的理由是经济状况：上半年城市居民的收入名义增长率只有4.4%，增幅明显减缓，而中指院的调研显示，仅有34%的人预期未来收入会增长。同时，住户贷款在上半年净减少了3668亿元，尽管存款却增加了7.58万亿，家庭杠杆率从2022年高点的63.5%降至2023年第二季度的57.7%。人口基数也在不断缩小，今年第一季度的结婚登记数量较去年减少了6.24%。而2025年城镇住房的套户比已达到1.07，整体房源供给可以满足需求。此外，2024年的“924新政”在刚实施后不久便冷却，6月的中指院调查中仅有9%的人认为房价会继续上涨。这些悲观情绪是在过去四年里反复经历的集体记忆。
那么，为何又有人认为将出现“暴力反弹”呢？过去20年中，三次政策松绑，都曾让原本怀疑其有效性的人吃了苦头。这次的政策力度确实远超预期，8月28日，各相关部门联合发布了一系列政策文件，涵盖现房销售、按揭计息后移、最长40年房贷及100%监管预售资金等，标普信评认为这是一场对房地产开发商业模式的全方位颠覆。市场的热度同样显而易见，前8个月重点20城的二手房成交量达到99.8万套，同比增长6.3%，京沪两个一线城市在过去6个月里均保持着正增长态势，房东开始收回折扣。然而，乐观派常常犯下的错误是将“核心区域房价上涨”误认为是“全国普遍上涨”。
明年的市场走势，与以往有所不同，并非大跌或普涨，而是呈现分化式复苏。这次所发生的变化与以往不同，是基于制度底层的重构，而非简单的政策刺激。以往的刺激措施并未根本解决“对烂尾楼的恐惧”，这次则从规则层面进行全面改革，现房销售加强监管并延后按揭还款，从根本上消除了烂尾的风险，被压抑了多年的真实需求自然会得到释放。与此同时，供应端也在主动收缩，上半年300个城市的住宅土地成交缩减了近24%。预期在未来1到2年内，核心城市新房供给将会出现阶段性收缩，供需关系逐渐从供过于求转向相对平衡。
成交量的走势信号已经相当明显。一线城市的二手房已经连续五个月上涨，核心区域业主的议价空间也从10%-15%压缩到了5%以内。目前购房的成本处于历史最低水平，首套利率在2.95%到3.1%之间，首付最低可降至15%。至于明年的各类市场表现，则可以分为三个层级三种命运。一线城市及二线核心区域的去库存周期降至10个月以内，改善需求将集中释放，因此未来12个月内，优质次新房的价格有可能反弹5%-10%；都市圈的节点城市以及一些产业强省会，去化周期为12至18个月，预期将温和反弹1%-3%，以稳定为主要目标。而普通的三、四线城市及县城，面临人口流出，去化周期超过18个月，房价将触底横盘，不会出现大幅的跌涨。
看空的观点在于把“全国总量饱和”简化为“所有房子都过剩”，忽视了一线城市的套户比仅为1.05。而持看多态度的人则错误地将“核心板块的房价上升”视作“全国普遍上涨”，却忘了居民的杠杆率现已降至57.7%，无法再支持全民加杠杆炒房。同时，另一个被大多数人忽视的变量可能会使分化变得更加显著——科技牛。韩国在2020至2021年股市从2000点上涨到3300点，科技股成为主线，很多企业中高层财富积累涌入首尔的高端住宅，导致江南区的均价在一年内上涨30%。而在同一期间，江北的普通住宅仅上涨4%，一些地方城市的房价则下降了2%。相同的国家，相同的城市，却出现了两种截然不同的房市。
这种逻辑十分简单：科技牛所创造的财富主要集中在不到5%的高收入群体中，他们仅会购买工作地周边的高端住宅。在国内，这一趋势同样显露出端倪，杭州未来科技城的优质次新房在8月份的成交量同比增长超过60%，而深圳南山科技园的大户型成交则同比增长近90%。若明年A股在科技主线的推动下持续走强，财富效应将更加显著。预计到2025年，AI核心产业的规模将突破1.2万亿元，主流券商普遍看好AI计算能力和半导体产业。科技从业者本就占据核心城市改善型住宅的主要购买力，股市的财富实现后，他们的第一个选择往往是置换核心区域优质住宅。关键在于供给端的硬性约束，现房销售的推行使得核心区高端住宅从拿地到入市的周期延长至2至3年，而未来1到2年内，核心板块几乎不会有新的优质住宅上市。
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